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Choisir un bien immobilier, ce n’est pas seulement une question de prix d’achat : c’est avant tout une question d’emplacement. Un secteur attractif permet de sécuriser votre investissement et d’en optimiser le potentiel sur le long terme.

Ne pas se fier uniquement aux prix bas
Il peut être tentant de se positionner sur des marchés où les prix sont plus accessibles pour viser une rentabilité brute élevée. Mais un bon investissement ne se résume pas à un calcul immédiat. Ce qui compte, c’est l’équilibre entre prix d’achat, demande locative et perspectives d’évolution du secteur.

Un emplacement pertinent se reconnaît à sa capacité à attirer durablement des locataires et à maintenir une certaine tension locative. Cela favorise une mise en location rapide, une stabilité des loyers et une valorisation du bien dans le temps.

Analyser le marché local pour faire les bons choix
Avant d’investir, il est essentiel de prendre le temps d’étudier l’environnement du bien :

• Le niveau de demande locative (facilité à louer)
• Le profil des locataires (étudiants, actifs, familles…)
• Le dynamisme économique et démographique
• Les projets d’aménagement ou de développement du secteur

Ces éléments permettent d’identifier les zones à fort potentiel et d’éviter les choix basés uniquement sur le prix.

Intégrer les spécificités réglementaires
Dans certaines villes, comme Paris, les règles d’encadrement des loyers impliquent de bien connaître le marché local (prix au m², loyers de référence). Ces données doivent être intégrées dès le départ pour construire un projet cohérent et rentable.

Un bon emplacement, un investissement sécurisé
En choisissant un emplacement solide, vous vous donnez les moyens de :

• Louer plus facilement et régulièrement
• Stabiliser vos revenus locatifs
• Préserver, voire valoriser votre patrimoine dans le temps

En résumé, un bon emplacement n’est pas seulement un atout : c’est la base d’un investissement locatif réussi.

Choisir le bon locataire est l’un des leviers les plus efficaces pour sécuriser votre investissement locatif. Plutôt que de céder à la précipitation en période de vacance, prendre le temps d’analyser les candidatures vous permet de poser les bases d’une relation locative stable et durable.

Un locataire bien sélectionné, c’est avant tout un projet qui avance sereinement : des loyers réguliers, moins de stress au quotidien et une rentabilité préservée sur le long terme.

Les bons réflexes pour faire le bon choix

Pour sécuriser votre location, quelques critères simples et efficaces peuvent vous guider :

• Le taux d’effort : privilégiez un locataire dont le loyer représente environ 30 à 33 % des revenus
• La stabilité professionnelle : CDI, fonction publique ou activité indépendante pérenne sont des indicateurs rassurants
• La solidité du dossier : cohérence des documents, sérieux du candidat, qualité des échanges
• Les garanties : caution solidaire ou assurance loyers impayés (GLI) pour renforcer votre sécurité

S’entourer d’un professionnel de la gestion locative peut également être un choix stratégique. Grâce à son expertise et à ses outils d’analyse, il vous aide à sélectionner un locataire fiable en toute objectivité.

👉 En résumé, une sélection rigoureuse n’est pas une contrainte : c’est un véritable investissement pour assurer la pérennité et la tranquillité de votre projet immobilier.

Anticiper pour construire un budget solide
Un investissement réussi commence par une estimation réaliste des charges et des travaux. En prenant le temps d’analyser le bien en détail, vous évitez les écarts entre le budget prévu et la réalité une fois l’acquisition réalisée.

Se poser les bonnes questions dès le départ
Avant d’acheter, il est essentiel d’identifier les points clés :

• L’état général du bien nécessite-t-il des rénovations ?
• Des travaux de copropriété (comme un ravalement) sont-ils envisagés ?
• Les équipements sont-ils récents ou à prévoir à court terme ?

Ces éléments permettent d’avoir une vision claire et maîtrisée de votre projet.

Intégrer une marge de sécurité
Prévoir une réserve financière, généralement entre 5 et 10 % du prix d’acquisition, est une excellente pratique. Elle vous offre de la sérénité et permet d’absorber les ajustements sans déséquilibrer votre investissement.

Penser performance énergétique dès l’achat
Aujourd’hui, la performance énergétique est un critère clé. Vérifier le DPE et, si nécessaire, réaliser un audit énergétique permet d’anticiper d’éventuels travaux et d’optimiser la valorisation du bien sur le long terme.

Un projet maîtrisé, une rentabilité optimisée
En intégrant ces bonnes pratiques dès le départ, vous sécurisez votre investissement et mettez toutes les chances de votre côté pour construire un projet rentable et pérenne.

Fiscalité de l’investissement locatif : bien choisir son régime pour optimiser son projet

Choisir le bon régime fiscal est une véritable opportunité pour améliorer la rentabilité de son investissement locatif. Entre le micro-foncier, le régime réel, la location meublée non professionnelle (LMNP) ou encore certains dispositifs de défiscalisation, plusieurs options existent. Chacune présente des avantages spécifiques selon votre situation, le type de bien et votre stratégie patrimoniale. Le choix entre location nue ou meublée joue également un rôle clé, notamment sur le niveau des loyers et le traitement fiscal.

Prendre le temps d’étudier ces différentes possibilités permet souvent d’optimiser significativement ses revenus locatifs. Un régime bien adapté peut alléger la fiscalité, valoriser les charges ou encore tirer parti de mécanismes avantageux.

Adapter sa fiscalité à son profil : un levier de performance

Le régime micro-foncier, par exemple, offre une solution simple avec un abattement forfaitaire de 30 % lorsque les revenus restent sous certains seuils. De son côté, le régime réel permet de déduire précisément les charges et travaux, ce qui peut être particulièrement intéressant dans certaines situations.

La location meublée sous le statut LMNP constitue également une option très attractive. Elle permet notamment d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi la base imposable et améliorant la rentabilité globale.

En résumé, choisir le bon régime fiscal, en cohérence avec votre projet et votre profil, est un véritable levier pour maximiser les performances de votre investissement locatif sur le long terme.

Beaucoup d’investisseurs comparent les biens sur la base de leur rentabilité brute.Cette donnée se calcule simplement : loyer annuel divisé par le prix d’acquisition, multiplié par cent. Elle donne une indication rapide. Toutefois, elle reste trompeuse. En effet, le rendement locatif réel et le cash-flow mensuel constituent des indicateurs bien plus fiables pour évaluer la solidité d’un projet patrimonial.

Pour obtenir un investissement locatif rentable sur le long terme, il faut donc aller plus loin. La rentabilité nette intègre les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion locative et les périodes de vacance locative. La rentabilité nette-nette, elle, tient également compte de la fiscalité sur les revenus fonciers. L’objectif est ainsi de générer un revenu passif stable, tout en préservant la valeur patrimoniale du bien.

Il est recommandé de systématiser le calcul de la rentabilité nette, voire nette-nette après impôt, avant toute décision d’achat. L’écart entre rentabilité brute et rentabilité nette peut en effet atteindre plusieurs points de pourcentage. Il varie selon la localisation du bien, le régime fiscal retenu et le niveau des charges.

Économiser les frais d’agence peut faire gagner plusieurs milliers d’euros. Mais derrière cette promesse séduisante, de nombreux particuliers découvrent une réalité plus technique et plus stressante que prévu.

10 000, 15 000, parfois 20 000 euros : c’est le montant que certains vendeurs espèrent conserver en se passant d’agence. À hauteur de 3 à 5% de la valeur du bien, les honoraires représentent une somme conséquente. Un argument suffisant pour qu’environ un tiers des Français choisissent de vendre sans intermédiaire.

Vincent, 43 ans, cadre dans l’informatique, en faisait partie. Après avoir hérité d’un trois pièces dans le 15ᵉ arrondissement de Paris, il décide de vendre sans agence. «Je ne voyais pas pourquoi je paierais des frais. À Paris, les biens partent vite.» Il fixe son prix en comparant les annonces du quartier. Les visites démarrent, mais les offres ne suivent pas. «Je ne savais plus si les acheteurs négociaient ou si je m’étais trompé.»

La difficulté d'identifier le juste prix

Cette hésitation n’est pas anodine : 37% des vendeurs ayant opté pour une vente de particulier à particulier reconnaissent avoir eu du mal à fixer le juste prix, selon une étude menée par l’institut Selvitys pour le réseau immobilier Iad.

La question administrative constitue l’autre point de friction. Près de trois vendeurs sur dix disent avoir rencontré des difficultés pour réunir les documents obligatoires, organiser les diagnostics ou maîtriser les aspects juridiques de la transaction. Vincent en a fait l’expérience. «Entre les diagnostics, la succession et les échanges avec le notaire, je passais mes soirées dessus, ça devenait un deuxième travail.»

Le prix de l’économie

Au bout d’un an, après plusieurs baisses successives, il accepte une offre inférieure d’environ 8% à son objectif initial. «J’ai économisé les frais d’agence, mais j’y ai laissé beaucoup d’énergie… et sans doute une partie du prix.» Son parcours n’a rien d’isolé. 85% des particuliers ayant vendu sans intermédiaire déclarent avoir rencontré au moins une difficulté. Le stress arrive en tête (73%), devant le temps consacré (63%), un coût invisible que peu de vendeurs anticipent.

Le résultat financier constitue une autre déception : 59% estiment ne pas avoir obtenu le prix espéré et 58% jugent la vente plus longue que prévu. Autrement dit, l’économie attendue ne se traduit pas toujours dans le prix final, alors même que 60% voulaient avant tout réduire les honoraires.

Le paradoxe est frappant. Si beaucoup souhaitent éviter un intermédiaire, 60% reconnaissent pourtant que la qualité de la négociation constitue l’un des principaux atouts d’un professionnel. Or c’est précisément là que se joue souvent l’écart entre prix espéré et prix signé.

La pertinence d’une vente sans intermédiaire dépend du marché local et des caractéristiques du bien. Un appartement standard dans une grande métropole demandée pourra s’y prêter. À l’inverse, un bien atypique ou un marché détendu rendront la transaction plus risquée.

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Deux études récentes montrent que les réformes visant à réduire le nombre de passoires ont surtout eu pour effet de creuser les écarts de prix. En 2025, une classe énergétique en moins, représente en moyenne –8 % sur la valeur d’une maison en France, selon le bilan annuel des Notaires de France. Une décote désormais systématiquement supérieure au coût des travaux. Ce contexte de forte négociation est l’occasion pour les professionnels de l’immobilier de proposer de nouveaux services et de valoriser leur rôle d’éco-conseiller immobilier, en justifiant au vendeur la capacité à défendre la valeur de son bien.

Les dernières analyses des Notaires de France (1) et de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) (2), bien que centrées sur l’année 2024, apportent un éclairage précis sur l’impact du DPE sur le marché immobilier en 2025.

Si la crise dont le secteur peine à sortir reste largement conjoncturelle, le fossé qui se creuse entre les biens E, F, G et le reste du parc pourrait, lui, devenir une menace structurelle pour le chiffre d’affaires de la profession.

Explications.

Les rénovations énergétiques à l’arrêt…

Selon l’ONRE la dynamique de rénovation énergétique a ralenti en 2024. 327 000 logements ont quitté le statut de passoire énergétique, contre 836 000 l’année précédente.

Plus préoccupant encore, 40 % des gains de classes DPE enregistrés sur la période ne proviennent pas de travaux, mais de la révision de la méthode du DPE appliquée aux petites surfaces.

Avec des acquéreurs de plus en plus réticents face aux classes E, F, G — et parfois même D — le marché se scinde et les professionnels doivent relever le défi de la forte négociation acquéreur, comme l’illustre l’évolution du prix des passoires thermiques.

Une classe en moins sur le DPE équivaut à -4% pour un appartement et -8 % pour une maison

Cette semaine était présenté le Bilan Immobilier 2025 des Notaires de France, avec son traditionnel passage sur l’évolution de la valeur verte des biens. On y observe que si la part des ventes de biens E, F, G résiste en volume, c’est aux dépens des prix.

Alors qu’en 2021, une maison E se vendait 5% moins chère qu’un D toutes choses égales par ailleurs, le chiffre est désormais de -9%. La décote entre une maison G et D est quant à elle de -25% en moyenne. Du côté des appartements, la différence moyenne entre un E et un D est -4% en 2025 contre -2% en 2021. Avec un différentiel de -12% entre un appartement G et D.

Si pour certains biens cette décote reflète le prix des travaux, on observe désormais une majorité de situations où la négociation finale est largement à l’avantage des acquéreurs

Ces derniers sont peu nombreux à faire des offres, tirant mécaniquement la valeur des biens vers le bas. Être en mesure de chiffrer un budget travaux raisonnable, capable de relativiser un audit énergétique parfois pénalisant au regard des coûts de rénovation à prévoir, devient une compétence incontournable pour le conseiller immobilier. 

Se démarquer dans un contexte propice à l’intermédiation immobilière

Si ces dernières années les mauvaises nouvelles s’accumulent pour les propriétaires de passoires thermiques – et pour le secteur immobilier dont le chiffre d’affaires régresse mécaniquement – le réchauffement climatique renforce plus que jamais la légitimité d’un intermédiaire en immobilier.

Il s’agit là d’une excellente occasion pour gagner des parts de marché, sur vos concurrents d’abord, mais surtout sur les ventes réalisées en PAP.

En accompagnant les propriétaires dans un environnement juridique et technique toujours plus dense, en rassurant les acquéreurs avec des services et une expertise adaptée, les professionnels de l’immobilier ont une opportunité à incarner un nouveau rôle : celui d’éco-conseiller immobilier. Un axe de différenciation durable et éprouvé pour préserver et renforcer vos parts de marché.

https://www.journaldelagence.com/1408743-biens-e-f-g-le-fosse-se-creuse-sur-la-valeur-des-biens
 

Les ajustements du marché immobiliers se font toujours lentement et difficilement mais les acheteurs, ceux qui sont finançables, semblent conserver l’avantage. Selon la dernière livraison du Baromètre des prix de l’immobilier LPI-IAD, les marges de négociation culminent désormais à 9,3%. Mais la situation semble devenir de plus en plus contrastée avec des disparités fortes selon les secteurs géographiques et les types de logements.

Si les discussions sont sensiblement plus importantes sur les maisons (10,1% en moyenne) que sur les appartements (8,3%), les régions font désormais le grand écart. En Basse-Normandie, les appartements partent avec une énorme ristourne de 15,8% quand il faut se contenter d’un «petit» 6,6% en Bretagne. Et côté maisons, c’est dans le Limousin que les négociations sont les plus âpres (13,3% de marges de négociation moyennes) alors qu’en Franche-Comté les acheteurs ont le moins de poids et ne décrochent que des rabais moyens de 3,8%.

En position de force

Sur le marché des appartements les marges ont augmenté de 50 %  sur les petits logements (studios et 2 pièces) pour s’établir à près de 9 % (sur des marchés urbains de pénurie, très souvent), précise le baromètre. Sur les autres logements, le bond est de 35 %, à 7.5 % en moyenne. Une hausse plus forte encore sur les grandes maisons (6 pièces et plus) où les marges ont bondi de 55% pour culminer à près de 11%. Un chiffre qui s’expliquerait par le fait que le rationnement ou le coût du crédit laissent peu d’acheteurs accéder à ces types de biens. Les heureux élus se sentent donc en position de force pour négocier.

On observe également un phénomène typique des périodes de crise où l’on se replie sur les valeurs sûres. Résultat: les secteurs traditionnellement les plus recherchés et donc les plus chers raflent la mise. Dans la mesure où les acheteurs sont surreprésentés dans les secteurs chers, les vendeurs ont plus de propositions d’achats et rechignent donc plus à consentir de gros rabais. En Île-de-France, PACA ou Rhône-Alpes, on négocie donc nettement moins que dans le reste du pays. La pénurie d’offre reste la règle. À l’inverse, des zones rurales en Auvergne, Limousin, Bourgogne ou des secteurs ayant connu des envolées de prix comme la Normandie sont celles où l’on note les plus grosses ristournes. Elles peuvent dépasser largement les 10% pour les appartements et même pour les maisons.

https://immobilier.lefigaro.fr/article/immobilier-les-marges-de-negociation-s-approchent-des-10-est-ce-le-cas-chez-vous-20250901/?utm_source=newsletter_LMDM&utm_medium=email&utm_term=2025-10-11&utm_campaign=Les+grands+perdants+du+logement+

Bonne nouvelle pour les propriétaires : vos travaux de rénovation énergétique peuvent non seulement alléger vos factures, mais aussi… votre taxe foncière.
Un dispositif, encore trop souvent méconnu, permet en effet d’obtenir une exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant 3 ans. Une opportunité à ne pas laisser passer, que CAFPI vous détaille sans plus attendre.

Un allégement fiscal souvent ignoré

Beaucoup de contribuables l’ignorent, mais certaines communes ont la possibilité, par simple délibération, d’accorder une exonération de taxe foncière de 50 % ou 100 % pendant trois ans.

Cette mesure s’adresse aux propriétaires qui ont engagé des travaux d’efficacité énergétique dans leur logement.

Bonne nouvelle : elle concerne autant les résidences principales que les résidences secondaires.

En pratique, cette exonération peut représenter plusieurs centaines d’euros d’économies par an, en plus des gains liés à la réduction des consommations d’énergie.

Quelles conditions pour en bénéficier ?

Comme souvent en matière fiscale, quelques règles doivent être respectées :

• Un logement ancien : le dispositif visait initialement les biens achevés avant le 1er janvier 1989, mais depuis 2025, il s’applique à tous les logements anciens.
• Un montant minimum de travaux : le total des dépenses engagées (hors main-d’œuvre) doit être :
  • Supérieur à 10 000 € TTC sur l’année précédant l’exonération, ou
  • Supérieur à 15 000 € TTC sur les trois années qui la précèdent.
• Des travaux éligibles : ils doivent porter sur des équipements prévus par la réglementation (article 18 bis de l’annexe IV du CGI), comme :
  • L’isolation thermique,
  • L’installation d’une pompe à chaleur,
  • La pose d’un chauffe-eau thermodynamique,
  • Ou d’autres équipements permettant des économies d’énergie significatives.

Autrement dit, il ne suffit pas de repeindre ses murs ou de changer ses rideaux : seuls les travaux contribuant réellement à la performance énergétique du logement ouvrent droit à l’exonération.

Quelle démarche effectuer ?

L’exonération ne s’applique pas automatiquement.

Pour en bénéficier, il faut remplir deux conditions essentielles :

1. Vérifier que la commune a voté la délibération : toutes les municipalités ne proposent pas ce dispositif. Un coup d’œil auprès du centre des impôts ou en mairie permet de le confirmer rapidement.
2. Déposer une déclaration écrite auprès du centre des impôts fonciers avant le 1er janvier de l’année souhaitée.

Cette déclaration doit inclure :

• L’identification du logement concerné,
• Sa date d’achèvement,
• Les justificatifs des dépenses de travaux.

Important : Le respect du délai est primordial. Passé le 1er janvier, la demande sera rejetée et il faudra attendre l’année suivante.

Une opportunité à saisir… et pas pour longtemps

Le dispositif a été renforcé depuis 2025 en s’ouvrant à tous les logements anciens.

Mais il reste limité dans le temps :

• L’exonération dure 3 ans maximum.
• Elle n’est pas renouvelable avant un délai de 10 ans pour le même logement.

Cela signifie qu’il faut anticiper le bon moment pour lancer la demande, par exemple juste après un gros chantier de rénovation énergétique.

Bon à savoir : pensez à cumuler cette exonération fiscale avec les autres aides existantes comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro. Vous maximiserez ainsi l’impact financier de vos travaux, entre économies d’énergie, allégement de taxe foncière et soutiens publics.

https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/actualites/taxe-fonciere-comment-annuler-3-ans-grace-a-vos-travaux?_sc=MTI2MDQ1NCM3MjAzMjQ3MQ%3D%3D&utm_campaign=BTOB+-+CAFPINEWS+-+SEPTEMBRE+2025+-+Prospects&utm_medium=email&utm_source=brevo